Hilfe für Bauherren

Nützliches für Bauherren und solche die es werden wollen.

Checkliste Baukostenplanung

Grundstückskosten
Kaufpreis	€
Erschließungskosten	€
Vermessungskosten	€
Grunderwerbssteuer (3,5% des Kaufpreises)	€
Maklergebühren	€
Kosten für Abbrucharbeiten, Rodung	€
Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5% des Kaufpreises)	€
Gesamt	€
Baukosten
Haus (Erdarbeiten, Bodenplatte, Rohbau, Ausbau)	€
Carport/ Garage	€
Außenanlagen	€
Gesamt	€
Kosten für Anschlüsse
Wasserversorgung	€
Anschluss an Kanalisation	€
Strom-/ Gasanschluss	€
Gesamt	€
Baunebenkosten
Baugenehmigungsgebühr (Anfertigung der Bauantragsunterlagen - wer ist dafür zuständig?)	€
Architektenhonorar	€
Anfertigung des Lageplans	€
Schnurgerüst	€
Einmessung des Gebäudes	€
Gebühr für Rohbau- und Endabnahme	€
Gebühren für Baustrom und -wasser	€
Abnahme durch den Schornsteinfeger	€
Bauherrenhaftpflichtversicherung	€
Richtfest	€
Gesamt	€
Finanzierungsnebenkosten
Bearbeitungsgebühren (max. 1% der Darlehenssumme)	€
Bereitstellungszinsen (ca. 0,25% pro Monat auf das noch nicht gezahlte Darlehen)	€
Gutachterkosten (ca. 0,5% der Darlehenssumme)	€
Teilauszahlungszins (Gebühr von ca. 1% des Darlehens, falls in Raten ausgezahlt wird)	€
Zwischenfinanzierungskosten	€
Gesamt	€
Sonstige Kosten
Miete für die alte Wohnung bis zum Umzug	€
Umzugskosten	€
Renovierung der alten Wohnung	€
Anschaffung einer neuen Küche	€
Anschaffung von Einrichtungsgegenständen	€
Gesamt	€

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Fach-Chinesisch für Bauherren

Wenn Sie ein Grundstück aus einem Baugebiet erwerben, werden Ihnen die zugehörigen Bebauungsplanbestimmungen mit in die Hand gedrückt. Das ist dann oft ein unverständlicher Wirrwarr aus Abkürzungen und Zeichen. Auf dieser Seite wollen wir Ihnen ein paar dieser Ausdrücke erläutern.

Auf dem Übersichtsplan sind oft Tabellen dieser Art zu finden:

WA
GRZ 0,4	GFZ 0,8
II
ED	°
SD, WD	38-45°

Dies sind die Vorschriften über Art und Weise der baulichen Nutzung der betreffenden Grundstücke.

WA = Allgemeines Wohngebiet

§1 2) Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt werden als:

1. Kleinsiedlungsgebiete (WS)
2. reine Wohngebiete (WR)
3. allgemeine Wohngebiete (WA)
4. besondere Wohngebiete (WB)
5. Dorfgebiete (MD)
6. Mischgebiete (MI)
7. Kerngebiete (MK)
8. Gewerbegebiete (GE)
9. Industriegebiete (GI)
10. Sondergebiete (SO)

§4 BauNVO Allgemeine Wohngebiete

1. Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.
2. Zulässig sind Wohngebäude, die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale,gesundheitliche und sportliche Zwecke.
3. Ausnahmsweise können zugelassen werden Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen.

GRZ = Grundflächenzahl

§ 19 BauNVO Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche

1. Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind.
2. Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.
3. Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Ist eine Straßenbegrenzungslinie nicht festgesetzt, so ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die hinter der tatsächlichen Straßengrenze liegt oder die im Bebauungsplan als maßgebend für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche festgesetzt ist.
4. Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14, baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich

unterbaut wird, mitzurechnen.
Werden keine Angaben zur Grundflächenzahl gemacht, so gilt für WA eine Obergrenze von 0,4.

GFZ = Geschoßflächenzahl

§ 20 BauNVO Vollgeschosse, Geschossflächenzahl, Geschossfläche

1. Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden.
2. Die Geschossflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 zulässig sind.
3. Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind.
4. Bei der Ermittlung der Geschossfläche bleiben Nebenanlagen im Sinne des § 14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen (seitlicher Grenzabstand und sonstige Abstandsflächen) zulässig sind oder zugelassen werden können, unberücksichtigt.

II = zulässige Zahl der Vollgeschosse

Als Vollgeschoß gelten Geschosse, wenn 2/3 der Geschossfläche mit mind. 2,30m lichter Raumhöhe zur Verfügung stehen (§2(6) SächsBauordnung).

ED = Festlegung zur Bauweise, Zulässigkeit von Einzel-, Doppel- oder Mehrfamilienhäusern

E = Einzelhaus, dies kann auch ein Zweifamilienhaus oder Mehrfamilienhaus sein
D = Doppelhaus
H = Hausgruppe

° = offene Bauweise

§ 22 BauNVO Bauweise

1. Im Bebauungsplan kann die Bauweise als offene oder geschlossene Bauweise festgesetzt werden.
2. In der offenen Bauweise werden die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen errichtet. Die Länge der in Satz 1 bezeichneten Hausformen darf höchstens 50 m betragen. Im Bebauungsplan können Flächen festgesetzt werden, auf denen nur Einzelhäuser, nur Doppelhäuser, nur Hausgruppen oder nur zwei dieser Hausformen zulässig sind.
3. In der geschlossenen Bauweise werden die Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand errichtet, es sei denn, dass die vorhandene Bebauung eine Abweichung erfordert.
4. Im Bebauungsplan kann eine von Absatz 1 abweichende Bauweise festgesetzt werden. Dabei kann auch festgesetzt werden, inwieweit an die vorderen, rückwärtigen und seitlichen Grundstücksgrenzen herangebaut werden darf oder muss.

SD, WD = Aussage zu zulässigen Dachformen

SD = Satteldach
WD = Walmdach

38-45 ° = Aussage zur zulässigen Dachneigung

In den Übersichtsplänen zu den Grundstücken findet man oft noch Baufelder eingezeichnet und mit Pfeilen wird die zulässige Firstrichtung dargestellt.

Die Begriffe Wohnfläche und Wohn-Nutzfläche

Mit diesen Begriffen kann man viel Verwirrung in den Hausbeschreibungen stiften. Es gibt Hausanbieter, welche die Wohn-Nutzfläche angeben, andere geben nur die anrechenbare Wohnfläche an (nach § 42 ff. II. Berechnungsverordnung). Im Bauantrag bzw. der Bauanzeige wird die Wohnfläche nach §42 II Berechnungsverordnung angegeben. Diese Flächenangaben sind auch in unseren Hausprospekten zu finden. Das bedeutet also, das für Räume im Obergeschoss nicht die volle Fläche angegeben wird, sondern ab einer Raumhöhe von 1,50 m.

§ 42 II. BV Wohnfläche

Die Wohnfläche einer Wohnung ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu der Wohnung gehören.
(4) Zur Wohnfläche gehört nicht die Grundfläche von:

1. Zubehörräumen; als solche kommen in Betracht: Keller, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Schuppen (Holzlegen), Garagen und ähnliche Räume;
2. Wirtschaftsräumen; als solche kommen in Betracht: Futterküchen, Vorratsräume, Backstuben, Räucherkammern, Ställe, Scheunen, Abstellräume und ähnliche Räume;
3. Räumen, die den nach ihrer Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechtes nicht genügen;
4. Geschäftsräumen.

§ 43 II. BV Berechnung der Grundfläche

(1) Die Grundfläche eines Raumes ist nach Wahl des Bauherrn aus den Fertigmaßen oder den Rohbaumaßen zu ermitteln. Die Wahl bleibt für alle späteren Berechnungen maßgebend. (2) Fertigmaße sind die lichten Maße zwischen den Wänden ohne Berücksichtigung von Wandgliederungen, Wandbekleidungen, Scheuerleisten, Öfen, Heizkörpern, Herden und dergleichen. (3) Werden die Rohbaumaße zu Grunde gelegt, so sind die errechneten Grundflächen um 3 vom Hundert zu kürzen. (4) Von den errechneten Grundflächen sind abzuziehen die Grundflächen von

1. Schornsteinen und anderen Mauervorlagen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie in der ganzen Raumhöhe durchgehen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,
2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze.

(5) Zu den errechneten Grundflächen sind hinzuzurechnen die Grundflächen von

1. Fenster- und offenen Wandnischen, die bis zum Fußboden herunterreichen und mehr als 0,13 Meter tief sind,
2. Erkern und Wandschränken, die eine Grundfläche von mindestens 0,5 Quadratmeter haben,
3. Raumteilen unter Treppen, soweit die lichte Höhe mindestens 2 Meter ist.

Nicht hinzuzurechnen sind die Grundflächen der Türnischen.

(6) Wird die Grundfläche auf Grund der Bauzeichnung nach den Rohbaumaßen ermittelt, so bleibt die hiernach berechnete Wohnfläche maßgebend, außer wenn von der Bauzeichnung abweichend gebaut ist. Ist von der Bauzeichnung abweichend gebaut worden, so ist die Grundfläche auf Grund der berichtigten Bauzeichnung zu ermitteln.

§ 44 II. BV Anrechenbare Grundfläche

(1) Zur Ermittlung der Wohnfläche sind anzurechnen

1. voll die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern;
2. zur Hälfte die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern und von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen, nach allen Seiten geschlossenen Räumen;
3. nicht die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1 Meter.

(2) Gehören ausschließlich zu dem Wohnraum Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckte Freisitze, so können deren Grundflächen zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden.

Der Begriff "Wohn-Nutzfläche" bezieht sich auf die reine Nutzfläche wie sie in der DIN 277 beschrieben wird: Die Nutzfläche ist derjenige Teil der Netto-Grundfläche, der der Nutzung des Bauwerkes aufgrund seiner Zweckbestimmung dient. Dies bedeutet, das alle Räume voll in die Flächenberechnung mit einbezogen werden, auch Kellerräume oder Räume mit Dachschrägen. Wird also die Wohn-Nutzfläche für ein Haus angegeben, stellt das nicht die real nutzbare Fläche dar.